Tỷ suất cho thuê rơi mạnh khi giá nhà tăng “nóng”
Thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận nhịp tăng giá gắt gao, đặc biệt trong các phân khúc trung cấp và cao cấp. Nhiều dự án chỉ trong vài năm đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp rưỡi giá trị. Điều này tưởng như mang lại lợi thế cho nhà đầu tư, nhưng thực tế lại đẩy lợi suất cho thuê xuống đáy do giá thuê gần như không thể chạy theo cùng tốc độ.
Không ít trường hợp ghi nhận mức tăng giá thuê theo năm, nhưng sự điều chỉnh này vẫn quá nhỏ so với tốc độ leo thang của giá bán. Một căn hộ gần 70 m² từng có giá 2 tỷ đồng nay đã vượt 5 tỷ đồng, nhưng tiền thuê chỉ tăng từ 8 lên 10 triệu đồng/tháng. Chênh lệch quá lớn khiến dòng tiền thu về ngày càng nhỏ so với vốn đã bỏ ra.
Đây cũng là diễn biến chung của thị trường khi khảo sát cho thấy giá thuê tại Hà Nội chỉ tăng trung bình 20-25% trong 4 năm, trong khi giá bán nhiều nơi tăng tới 200-250%.
Căn hộ tiền tỷ nhưng cho thuê chỉ đạt tỷ suất dưới 2%
Hiện tượng lợi suất thấp không còn là vài trường hợp cá biệt. Một căn hộ trị giá hơn 11 tỷ đồng ở Nghĩa Đô thường chỉ đạt mức thuê 19–20 triệu đồng/tháng. Tính theo cả năm, tỷ suất sinh lời chỉ khoảng 2,2%. Một căn hộ 5 tỷ đồng tại Tây Mỗ cho thuê 7–8 triệu đồng cũng chỉ xoay quanh mức dưới 2%.
Con số này thấp hơn rất nhiều so với mức lợi suất 4–5% từng phổ biến trước đây. Khi giá trị tài sản tăng nhanh hơn tốc độ tạo ra dòng tiền, hiệu quả khai thác cho thuê giảm mạnh là điều khó tránh khỏi.
Các đơn vị môi giới nhận định mức lợi suất dưới 2% hiện đã trở thành “mặt bằng mới” của thị trường chung cư Hà Nội. Đây là mức thấp kỷ lục trong nhiều năm hoạt động của thị trường cho thuê.
Nguồn cung tăng nhanh vì nhà đầu tư mua để đầu tư, không phải để ở
Trong khi cầu thuê nhà tăng do giá bán quá cao, nguồn cung cho thuê cũng phình rộng. Nhiều dự án mở bán thời gian gần đây ghi nhận phần lớn khách mua với mục đích đầu tư và cho thuê lại, làm thị trường cạnh tranh gay gắt hơn.
Thêm vào đó, khả năng chi trả của nhóm khách thuê lại có giới hạn. Ngưỡng giá 10–20 triệu đồng/tháng đã chạm trần đối với phần đông người lao động tại đô thị lớn. Bất kỳ đợt tăng giá nào vượt quá khả năng chi trả đều kéo theo nguy cơ mất khách, buộc chủ nhà chấp nhận mức thuê thấp để tránh căn hộ trống trong thời gian dài.
Ngoài tiền thuê, người thuê còn phải chi thêm phí dịch vụ, gửi xe và nhiều khoản phát sinh khác. Điều này khiến mức giá thuê gần như bị “neo” cố định, không thể tăng tùy ý như giá bán.
Độ trễ từ hợp đồng thuê và tâm lý nắm giữ tài sản
Các chuyên gia lý giải rằng giá thuê chậm phản ứng với giá bán vì hợp đồng cho thuê thường kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm. Các điều khoản điều chỉnh giá đã được chốt ngay từ đầu, khiến việc tăng giá thuê không thể diễn ra nhanh chóng.
Ngoài ra, phần lớn nhà đầu tư căn hộ hiện nay không xem dòng tiền thuê là mục tiêu chính. Lợi nhuận kỳ vọng đến từ việc tăng giá tài sản trong dài hạn. Vì vậy, dù lợi suất cho thuê giảm sâu, thị trường vẫn chưa ghi nhận hiện tượng bán tháo.
Một số chuyên gia đánh giá tình trạng lợi suất thấp phản ánh đúng xu hướng đầu tư hiện tại: nhà đầu tư chuyển trọng tâm sang tích lũy tài sản hơn là khai thác dòng tiền đều đặn.
Tỷ suất dưới 2% buộc nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận
Dù chưa gây ra làn sóng rút vốn, mức lợi suất thấp kỷ lục là dấu hiệu cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ trong thị trường chung cư. Không phải dự án nào cũng còn phù hợp cho thuê; vị trí, khả năng lấp đầy và nhu cầu thực mới là yếu tố quyết định.
Theo giới chuyên môn, đây là thời điểm nhà đầu tư cần đánh giá lại mô hình đầu tư căn hộ truyền thống. Những dự án có giá bán cao nhưng mức thuê không tương xứng sẽ ngày càng trở nên kém hấp dẫn. Ngược lại, những khu vực có nhu cầu ở thực lớn, giá bán hợp lý, kết nối tốt sẽ là điểm đến ưu tiên trong giai đoạn tới.
