Bảng giá đất cũ chính thức khép lại
Nếu để ý kỹ, nhiều năm qua người dân luôn sống chung với câu chuyện “hai giá đất”: giá Nhà nước một đằng, giá mua bán ngoài thị trường một nẻo. Điều này không chỉ gây khó cho công tác quản lý mà còn khiến người dân dè dặt mỗi khi làm thủ tục đất đai, đặc biệt là chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định mới, bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025. Từ năm 2026, cơ chế định giá đất hoàn toàn mới được áp dụng, với cách làm chi tiết và sát thực tế hơn rất nhiều.
Giá đất sẽ tính đến từng thửa, cập nhật mỗi năm
Một thay đổi mang tính nền tảng là bảng giá đất sẽ không còn áp dụng cố định trong 5 năm như trước. Thay vào đó, các địa phương buộc phải xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất hằng năm.
Đáng chú ý hơn, giá đất sẽ được xác định đến từng vị trí, từng thửa đất cụ thể, thay vì chỉ chia theo tuyến đường hay khu vực rộng. Cách làm này nhằm kéo giá đất Nhà nước tiến gần hơn với giá giao dịch thực tế, từng bước xóa bỏ tình trạng chênh lệch kéo dài nhiều năm.
UBND cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời được thuê đơn vị tư vấn định giá độc lập nhằm bảo đảm tính khách quan. Với những địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, việc định giá đến từng thửa sẽ càng rõ ràng và minh bạch hơn.
Điểm “ăn tiền” nhất: giảm mạnh tiền chuyển lên đất ở
Nếu bảng giá đất mới là câu chuyện dài hạn, thì chính sách giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất lại là điều tác động trực tiếp đến túi tiền người dân.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, người sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được hưởng mức ưu đãi rất lớn.
Cụ thể, với phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất. Với phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức tại địa phương, mức nộp là 50% chênh lệch. So với quy định hiện hành, đây là mức giảm lên tới 70%.
Phần diện tích vượt quá giới hạn trên vẫn phải nộp đủ 100% chênh lệch, nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để đầu cơ đất đai.
Không phải ai cũng được áp dụng
Dù mức giảm rất hấp dẫn, chính sách này không áp dụng đại trà. Người dân chỉ được hưởng ưu đãi nếu đất có nguồn gốc là đất vườn, ao nằm trong cùng thửa với đất ở khi được công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã bị tách thửa trước ngày 1/7/2014 do chuyển nhượng hoặc đo đạc.
Ngoài ra, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được áp dụng ưu đãi một lần trên một thửa đất. Điều này cho thấy Nhà nước hướng tới hỗ trợ nhu cầu ở thực, thay vì khuyến khích chuyển đổi đất ồ ạt vì mục đích đầu tư.
Người dân chờ đợi một “cú hích” thật sự
Với nhiều gia đình, chi phí chuyển đất lên thổ cư trước đây cao đến mức gần bằng mua một mảnh đất mới, khiến kế hoạch ổn định chỗ ở phải gác lại.
Một người dân ở ngoại thành Hà Nội chia sẻ rằng gia đình có mảnh đất vườn sát nhà ở, từng muốn chuyển lên đất ở để chia cho con nhưng không đủ khả năng tài chính. “Nếu từ 2026 chỉ phải nộp khoảng 30% chênh lệch thì gia đình tôi hoàn toàn làm được. Trước đây tiền lên đất cao quá, đành để đó”, ông nói.
Thị trường đất đai sẽ thay đổi ra sao?
Nhìn tổng thể, việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm và giảm mạnh tiền chuyển mục đích sử dụng đất có thể tạo ra một làn sóng “hợp thức hóa” đất ở trong giai đoạn 2026–2027. Thị trường có thể sôi động hơn, nhưng theo hướng minh bạch và bền vững hơn, thay vì những cơn sốt ngắn hạn.
Với người dân có đất vườn, đất nông nghiệp liền kề nhà ở, năm 2026 có thể là thời điểm đáng để cân nhắc lại những kế hoạch đã từng phải tạm gác vì chi phí quá cao.
