Bảng giá đất mới và câu chuyện chi phí
Điểm thay đổi lớn nhất từ đầu năm là việc các địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024. Khác với trước đây, bảng giá mới được xây dựng sát hơn với giá thị trường, phân theo loại đất, vị trí và khu vực, đồng thời có thể điều chỉnh khi thực tế biến động.
Thực tế cho thấy, ngay từ cuối năm trước, nhiều địa phương đã công bố bảng giá mới với xu hướng tăng khá rõ. Tại Hà Nội, một số khu vực ngoại thành ghi nhận mức điều chỉnh lên tới hơn 20%. Ở TP HCM, bảng giá mới cũng tăng mạnh, thậm chí có nơi cao gấp nhiều lần so với mức cũ.
Ở góc độ tích cực, việc tiệm cận giá thị trường giúp giảm tình trạng “hai giá” tồn tại suốt nhiều năm, đồng thời tạo sự minh bạch trong thu ngân sách, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, mặt trái cũng không nhỏ. Khi giá đất tăng, hàng loạt chi phí liên quan như tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí chuyển nhượng đều leo thang theo.
Điều này tác động trực tiếp đến doanh nghiệp phát triển dự án và cuối cùng là người mua nhà. Chi phí đầu vào tăng khiến giá bán khó giảm, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường vẫn còn nhiều hạn chế sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Giảm tiền chuyển đổi đất nông nghiệp nhưng không phải cho tất cả
Một điểm mới khác được nhiều người quan tâm là chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định mới, hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch, phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức sẽ nộp 50%.
So với trước đây, đây là một bước giảm rất đáng kể, đặc biệt với những gia đình có nhu cầu tách thửa, xây nhà để ở. Chính sách này giúp giảm áp lực tài chính, nhất là ở các khu vực ven đô nơi đất nông nghiệp vẫn còn phổ biến.
Tuy nhiên, phạm vi áp dụng khá hẹp. Việc giảm tiền chỉ áp dụng một lần cho mỗi thửa đất và gắn chặt với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương. Với những gia đình đông con hoặc có nhu cầu chia tách nhiều lần để ổn định chỗ ở lâu dài, bài toán chi phí vẫn chưa thực sự dễ giải.
Thu hồi đất mở rộng và bài toán minh bạch
Từ 1/1, Luật Đất đai mới bổ sung thêm ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Đáng chú ý là cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi dự án đã đạt được mức đồng thuận trên 75% diện tích và số hộ dân.
Quy định này được kỳ vọng tháo gỡ nút thắt lớn nhất của nhiều dự án thương mại quy mô lớn, vốn bị “treo” nhiều năm vì chỉ vướng một số ít hộ chưa thỏa thuận được. Đồng thời, việc bổ sung cơ chế thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các hợp đồng BT cũng giúp khơi thông những dự án tồn đọng.
Dù vậy, hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc rất lớn vào cách thực thi. Nếu thiếu minh bạch và giám sát chặt chẽ, nguy cơ lạm dụng chính sách là điều không thể bỏ qua.
Miễn thuế đất nông nghiệp và câu chuyện dài hạn
Song song với các quy định trên, việc kéo dài miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm cũng chính thức có hiệu lực. Chính sách này nhằm khuyến khích sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, giữ ổn định an ninh lương thực và nâng cao sức cạnh tranh của nông nghiệp Việt Nam.
Điểm đáng chú ý là chỉ những tổ chức, cá nhân trực tiếp sản xuất mới được hưởng ưu đãi. Trường hợp cho thuê lại đất sẽ phải nộp đủ thuế, qua đó hạn chế tình trạng giữ đất nhưng không sử dụng hiệu quả.
Nhìn tổng thể, các quy định mới từ 1/1 không tạo ra cú sốc tức thì cho thị trường bất động sản, nhưng đang dần định hình một mặt bằng mới. Minh bạch hơn, chặt chẽ hơn, nhưng cũng đòi hỏi người tham gia thị trường phải tính toán kỹ lưỡng hơn trước mỗi quyết định. Với bất động sản, có lẽ giai đoạn “dễ dãi” đã ở lại phía sau, nhường chỗ cho một cuộc chơi dài hơi và nhiều chọn lọc hơn.
