Doanh thu cho thuê nhà dưới 500 triệu đồng mỗi năm được miễn thuế
Theo quy định mới về quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân có doanh thu dưới 500 triệu đồng mỗi năm sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây được xem là một điểm thay đổi đáng chú ý nhằm giảm bớt nghĩa vụ tài chính cho những người cho thuê nhà với quy mô nhỏ.
Trong trường hợp tổng doanh thu cho thuê vượt mốc 500 triệu đồng mỗi năm, cơ quan thuế sẽ chỉ tính thuế đối với phần doanh thu vượt mức này. Phần thu nhập nằm trong ngưỡng 500 triệu đồng đầu tiên sẽ được miễn khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Chính sách này được đánh giá là giúp tạo sự công bằng hơn trong việc đánh thuế. Những cá nhân cho thuê nhà với quy mô nhỏ hoặc thu nhập không quá lớn sẽ không phải chịu áp lực thuế như trước đây.
Cơ quan thuế chuẩn bị hỗ trợ người nộp thuế
Chia sẻ với báo chí ngày 9/3, ông Mai Sơn cho biết ngành thuế đang chuẩn bị các biện pháp hỗ trợ người nộp thuế trước thời hạn kê khai quan trọng trong năm.
Theo kế hoạch, trước mốc thời gian ngày 20/4, cơ quan thuế sẽ tổ chức các đợt hỗ trợ tập trung dành cho hộ kinh doanh và cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản. Mục tiêu là giúp người dân hiểu rõ quy định mới và thực hiện kê khai đúng quy định.
Bên cạnh đó, cơ quan thuế cũng phối hợp với các đơn vị cung cấp giải pháp công nghệ để hỗ trợ người nộp thuế thực hiện khai báo trực tuyến. Thông tin kê khai cũng sẽ được cập nhật đầy đủ trên hệ thống cổng thông tin điện tử của ngành thuế.
Nhiều trường hợp cho thuê nhà có cách thực hiện khác nhau
Theo lãnh đạo ngành thuế, thực tế hoạt động cho thuê nhà khá đa dạng và không phải trường hợp nào cũng giống nhau. Có những trường hợp chủ nhà trực tiếp khai thuế, nhưng cũng có trường hợp chủ nhà ủy quyền cho bên thuê thực hiện nghĩa vụ thuế thay.
Chính vì vậy, cơ quan thuế sẽ tiếp cận từng trường hợp cụ thể để hướng dẫn chi tiết. Việc này nhằm đảm bảo người nộp thuế thực hiện đúng quy định mà không gặp khó khăn trong quá trình kê khai.
Ngoài ra, các cơ quan thuế địa phương cũng được yêu cầu chủ động liên hệ với cá nhân cho thuê nhà hoặc người được ủy quyền. Mục tiêu là cung cấp thông tin kịp thời và hỗ trợ người dân hoàn thành nghĩa vụ thuế đúng thời hạn.
Cá nhân cho thuê nhà có thể khai thuế 1 lần hoặc 2 lần mỗi năm
Liên quan đến hình thức kê khai thuế, bà Phạm Thị Minh Hiền cho biết cá nhân cho thuê bất động sản có thể lựa chọn giữa hai phương án kê khai khác nhau.
Phương án thứ nhất là kê khai thuế hai lần trong năm. Theo quy định, lần kê khai đầu tiên phải thực hiện chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế. Lần kê khai thứ hai phải hoàn thành trước ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Ngoài ra, người nộp thuế cũng có thể chọn hình thức kê khai một lần cho cả năm. Trong trường hợp này, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế sẽ là ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp.
Có thể kê khai nhiều bất động sản trong cùng một hồ sơ
Đối với cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê, quy định mới cho phép thực hiện kê khai tổng hợp trong một hồ sơ duy nhất. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính cho người nộp thuế.
Người cho thuê nhà có thể lựa chọn một cơ quan thuế tại nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ kê khai. Quy định này được áp dụng ngay cả khi các bất động sản nằm ở nhiều tỉnh hoặc thành phố khác nhau.
Tuy nhiên, việc tính doanh thu và các loại thuế vẫn phải được thực hiện riêng cho từng địa điểm cho thuê. Điều này nhằm đảm bảo cơ quan thuế quản lý chính xác nguồn thu từ từng bất động sản.
Khoản giảm trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế
Một điểm đáng chú ý trong quy định mới là khoản giảm trừ 500 triệu đồng khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Khoản giảm trừ này được áp dụng trước khi xác định thu nhập chịu thuế.
Cá nhân cho thuê nhà có thể lựa chọn áp dụng mức giảm trừ này cho một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê khác nhau. Tuy nhiên, tổng mức giảm trừ trong một năm đối với tất cả các hợp đồng không được vượt quá 500 triệu đồng.
Quy định này giúp người cho thuê linh hoạt hơn trong việc phân bổ mức giảm trừ. Tùy vào từng hợp đồng cụ thể, cá nhân có thể lựa chọn hợp đồng phù hợp để áp dụng mức miễn trừ thuế.
Cần ghi rõ nội dung giảm trừ trong hợp đồng cho thuê
Theo hướng dẫn của cơ quan thuế, khi áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng, nội dung này cần được ghi rõ trong hợp đồng cho thuê. Điều này giúp đảm bảo minh bạch trong quá trình kê khai và nộp thuế.
Ngoài ra, hợp đồng cũng cần nêu rõ việc bên thuê có thực hiện khai thuế hoặc nộp thuế thay cho chủ nhà hay không. Các thông tin này sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan thuế kiểm tra và xác định nghĩa vụ thuế của các bên.
Trong trường hợp hợp đồng cho thuê đã áp dụng mức giảm trừ nhưng chưa sử dụng hết 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục áp dụng phần còn lại cho các hợp đồng khác. Việc này có thể thực hiện cho đến khi tổng mức giảm trừ đạt giới hạn tối đa trong năm.
Trường hợp bên thuê là doanh nghiệp có thể nộp thuế thay
Trong một số trường hợp, người thuê bất động sản là doanh nghiệp hoặc tổ chức. Khi đó, bên thuê có thể thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho chủ nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Cách làm này giúp đơn giản hóa thủ tục cho cá nhân cho thuê, đặc biệt đối với những người không quen với quy trình kê khai thuế. Đồng thời, doanh nghiệp thuê nhà cũng có thể chủ động hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến hợp đồng thuê.
Tuy nhiên, nếu người thuê là cá nhân thì chủ nhà vẫn phải trực tiếp thực hiện việc khai thuế với cơ quan thuế. Điều này nhằm đảm bảo nghĩa vụ thuế được thực hiện đầy đủ theo quy định pháp luật.
Cách tính thuế đối với doanh thu vượt 500 triệu đồng
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản vượt quá 500 triệu đồng mỗi năm, phần doanh thu vượt sẽ phải chịu thuế.
Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này được tính bằng phần doanh thu vượt mức 500 triệu đồng nhân với thuế suất 5%. Đây là mức thuế suất áp dụng đối với hoạt động cho thuê tài sản theo quy định hiện hành.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, người cho thuê bất động sản cũng cần thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng theo quy định. Việc kê khai phải thực hiện theo mẫu hồ sơ do cơ quan thuế ban hành.
Áp dụng mẫu tờ khai thuế mới từ năm 2026
Theo quy định tại Nghị định 68/2025/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, từ năm 2026 cá nhân cho thuê bất động sản sẽ phải sử dụng mẫu tờ khai thuế mới.
Cụ thể, người nộp thuế phải thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo mẫu 01/BĐS. Hồ sơ kê khai cần kèm theo bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo mẫu 01/BK-BĐS.
Những hồ sơ này phải được gửi đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Việc áp dụng mẫu tờ khai mới được kỳ vọng giúp cơ quan quản lý theo dõi tốt hơn hoạt động cho thuê tài sản trên thị trường.
Trường hợp hợp đồng cho thuê ký trước năm 2026
Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản được ký trước ngày 1/1/2026 và vẫn còn thời hạn trên 6 tháng, quy định cũng có hướng xử lý riêng.
Nếu cá nhân đã thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân trước đó, họ có thể thực hiện điều chỉnh tờ khai thuế theo mẫu cũ. Việc điều chỉnh sẽ dựa trên doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025.
Cụ thể, cá nhân có thể sử dụng mẫu tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC để hoàn tất thủ tục điều chỉnh.
Quy định mới giúp giảm gánh nặng cho người cho thuê nhà
Nhìn chung, quy định mới về thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản được đánh giá là có nhiều điểm thuận lợi cho người dân. Việc áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng mỗi năm giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế đối với những cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ.
Bên cạnh đó, các lựa chọn linh hoạt về hình thức kê khai cũng giúp người nộp thuế dễ dàng sắp xếp thời gian và thủ tục. Điều này đặc biệt hữu ích đối với những người sở hữu nhiều bất động sản cho thuê.
Trong bối cảnh thị trường cho thuê nhà ngày càng phát triển, việc hoàn thiện chính sách thuế được xem là bước cần thiết để tăng tính minh bạch và đảm bảo công bằng trong quản lý nguồn thu từ bất động sản.
