Đại đô thị nổi lên như trụ cột của chu kỳ mới
Ngày 19/12/2025 được xem là một dấu mốc đáng chú ý của thị trường khi bốn đại đô thị đồng loạt khởi công, trải dài từ Bắc vào Nam. Ở miền Bắc là khu đô thị Hạ Long Xanh rộng khoảng 4.100 ha tại Quảng Ninh và Khu đô thị thể thao Olympic hơn 9.100 ha tại Hà Nội. Miền Trung xuất hiện khu đô thị ven vịnh Cam Ranh hơn 1.250 ha tại Khánh Hòa, trong khi phía Nam ghi nhận tổ hợp dự án An Tây với quy mô khoảng 724 ha tại khu vực phía Bắc TP.HCM.
Nếu đặt từng dự án trong bối cảnh riêng, đây đều là những thương vụ đầu tư lớn. Nhưng khi nhìn tổng thể, việc các đại đô thị cùng khởi công vào thời điểm cuối năm cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nguồn cung. Sau nhiều năm khan hiếm dự án mới, bất động sản không còn phát triển manh mún mà đang dịch chuyển mạnh sang mô hình quy mô lớn, được quy hoạch đồng bộ.
Tăng tốc nguồn cung sau giai đoạn thiếu hụt kéo dài
Giai đoạn 2018–2023 chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Hàng loạt dự án nhỏ vướng pháp lý, triển khai chậm khiến thị trường lệch pha cung – cầu. Trong bối cảnh đó, các khu đô thị quy mô lớn từng đóng vai trò điểm tựa, khi chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung căn hộ và nhà thấp tầng tại các đô thị lớn.
Bước sang năm 2025 và chuẩn bị cho 2026, bức tranh đã khác. Ngoài những dự án vừa khởi công, nhiều đại đô thị khác như Vinhomes Đan Phượng, Alluvia City (Hưng Yên), Hồng Hạc City (Bắc Ninh), Vinhomes Cần Giờ, Phước Vĩnh Tây hay Eco Retreat tại Tây Ninh đã hoàn tất pháp lý và bước vào giai đoạn triển khai hạ tầng. Điểm chung của các dự án này là quy mô lớn, thời gian phát triển dài và khả năng cung ứng lượng sản phẩm đáng kể cho thị trường.
Theo giới chuyên gia, năm 2026 sẽ là thời điểm các chủ đầu tư thực sự tăng tốc. Không chỉ nhà ở, mà hệ sinh thái tiện ích, thương mại, dịch vụ và hạ tầng nội khu sẽ được triển khai song song, tạo ra làn sóng “đại công trường đô thị” trên diện rộng.
Động lực tất yếu của mô hình đại đô thị
Sự trỗi dậy của đại đô thị không phải ngẫu nhiên, mà đến từ nhiều động lực cùng hội tụ. Trước hết là sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Thị trường không còn dừng ở việc “có chỗ ở”, mà đòi hỏi không gian sống tích hợp đầy đủ giáo dục, y tế, thương mại, vui chơi và môi trường sống chất lượng. Những dự án nhỏ lẻ ngày càng khó đáp ứng trọn vẹn các tiêu chí này.
Ở góc độ quy hoạch, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi định hướng phát triển đô thị đa trung tâm và giãn dân ra các vùng vệ tinh ngày càng rõ nét. Đại đô thị trở thành công cụ quan trọng để tái cấu trúc không gian đô thị, gắn với các trục giao thông và hạ tầng liên vùng.
Với chủ đầu tư, dự án quy mô lớn tại vùng ven giúp tiếp cận quỹ đất rộng với chi phí hợp lý hơn, đồng thời cho phép đa dạng hóa sản phẩm và phân bổ dòng tiền theo nhiều giai đoạn. Đây là lợi thế mà các dự án nhỏ khó đạt được trong bối cảnh chi phí và rủi ro ngày càng cao.
Áp lực hấp thụ và bài toán phát triển bền vững
Dù được kỳ vọng là động lực của giai đoạn 2026–2027, làn sóng đại đô thị cũng đặt ra không ít thách thức. Một dự án quy mô lớn có thể tung ra hàng chục nghìn sản phẩm, trong khi phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Điều này làm gia tăng nguy cơ dư cung cục bộ nếu lực cầu ở thực không theo kịp.
Bên cạnh đó, bài toán vận hành cũng là thách thức dài hạn. Nhiều đại đô thị tại Việt Nam thường phát triển nhà ở trước khi các khu công nghiệp, văn phòng hay dịch vụ tạo việc làm hình thành đầy đủ. Nếu không có chiến lược thu hút dân cư hiệu quả, các khu đô thị lớn có thể đối mặt với tình trạng chậm lấp đầy.
Các chuyên gia cho rằng chu kỳ mới chỉ thực sự bền vững nếu nguồn cung được điều tiết hợp lý, đa dạng phân khúc sản phẩm và gắn chặt với nhu cầu ở thực. Đại đô thị chỉ phát huy đúng vai trò khi không chỉ là nơi để đầu tư, mà trở thành không gian sống thực sự, có dòng người ở, làm việc và tiêu dùng lâu dài.
Nhìn tổng thể, năm 2026 nhiều khả năng sẽ đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của bất động sản Việt Nam, với đại đô thị là trung tâm của chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, tốc độ và chất lượng của chu kỳ này sẽ phụ thuộc vào cách thị trường giải quyết bài toán hấp thụ, vận hành và cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu thực.
