Anh Hùng ở Nghệ An từng dự định giữ lô đất đấu giá trong thị trấn Đô Lương ít nhất 5 năm trước khi bán ra kiếm lời. Nhưng khi nghe tin Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, anh bắt đầu suy nghĩ lại. Với giá mua 2,1 tỷ đồng và giá thị trường hiện tại khoảng 3,5 tỷ, số thuế anh có thể phải nộp lên tới 280 triệu đồng – cao gấp 4 lần mức thuế hiện hành.
Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư khác lại không quá bi quan. Anh Thế Phong ở Bắc Ninh – một nhà đầu tư "lướt sóng" căn hộ tại Hà Nội – cho rằng việc đánh thuế trên lãi ròng thực tế lại có lợi cho người giao dịch ngắn hạn. Một căn hộ bán chênh vài trăm triệu đồng trong vài tháng có thể bị thu thuế thấp hơn so với cách tính cũ 2% trên tổng giá chuyển nhượng. Nếu giá bán ngang giá mua, mức thuế thậm chí về 0.
Vấn đề gây tranh cãi nằm ở phía người mua để ở. Với những người như chị Hà ở Hà Nội, việc đổi sang căn hộ lớn hơn trong tương lai có thể bị ảnh hưởng nặng nề. Căn hộ chị đang sở hữu được mua từ 2022 với giá 4 tỷ đồng, nay có giá khoảng 9 tỷ. Nếu phải đóng thuế 20% trên mức lời 5 tỷ, khoản thuế có thể lên tới 1 tỷ đồng – tương đương toàn bộ tiền tiết kiệm nhiều năm của cả hai vợ chồng.
Nhiều người dân đang lo lắng chính sách không phân biệt rõ giữa đầu tư và nhu cầu ở thực. Trong khi giới đầu cơ có thể tìm cách "né thuế", người dân đổi nhà vì nhu cầu thật lại gánh chi phí nặng hơn.
Theo hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, Bộ Tài chính đang cân nhắc hai phương án tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Phương án đầu là thu 20% trên phần lãi ròng (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý), phương án hai là đánh thuế theo thời gian sở hữu, dao động từ 2% đến 10%.
Giới chuyên gia phần lớn ủng hộ cách đánh thuế theo lãi để phản ánh đúng bản chất giao dịch và hạn chế đầu cơ ngắn hạn. Tuy vậy, họ cũng đồng loạt cảnh báo rủi ro nếu chính sách thiếu tinh chỉnh. TS Châu Đình Linh cho rằng nếu không phân biệt rõ người đầu tư và người ở thực, chính sách có thể gây bất công và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở.
Chuyên gia Nguyễn Hữu Thanh còn lưu ý việc thu thuế theo lãi sẽ buộc cơ quan thuế xác minh từng khoản chi phí của người bán – từ sửa chữa, nâng cấp đến lãi vay – vốn rất khó kiểm soát. Ông cảnh báo việc khấu trừ chi phí không minh bạch có thể tạo ra lỗ hổng lớn và khiến nguồn lực bị hao tổn để kiểm tra, đối chiếu.
Ngoài ra, khả năng người bán chuyển toàn bộ gánh nặng thuế cho người mua là hoàn toàn có thể xảy ra. Trong trường hợp này, thuế sẽ không làm giảm giá nhà mà thậm chí khiến giá tăng thêm – đi ngược với mục tiêu điều tiết thị trường.
Bộ Tài chính cho biết việc áp dụng chính sách mới vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và sẽ cần đến hạ tầng dữ liệu đầy đủ, công nghệ xác thực mạnh, cũng như học hỏi kinh nghiệm quốc tế để triển khai một cách phù hợp với điều kiện thực tiễn tại Việt Nam.
